アルフォート通信

梅雨。
やはり、この時期はハイシーズンと比較すると賃貸のお客様はぐっと減少します。
4月になって、入居者の退去があったり、また繁忙期後半に竣工したりした新築は、9月頃の第2繁忙期が来るまでは非常に苦戦します。
ましてや、最近、この不況で、派遣切り、人員削減の影響が、自動車、電機などの製造業地域で、大きく顕れています。

そういった地域で 「入居者が、まったくいない・・・？」と、嘆いている大家さんもおられます。
いや、この嘆きは、そういった地域だけの話でもないでしょう。
4月以降、5月、6月と入居がピタッと止まったままで悶々と過ごした方もいるでしょう。

融資とのキャッシュフローの関係で、夜も眠れないぐらいの不安や心配を抱かれている大家さんも多いと聞きます。
心中察しますが、誰も、ここまで景気が悪化し、アパート需要が落ち込むとは予想もしなかったですよね。
でも、まだまだあきらめないでくださいね。
状況を傍観するのではなく、最大限の努力をして見ましょう。
 最大限の努力！？

国は、昨年の暮れから半年、我々中小企業に対してなんと30兆円規模の保障・融資枠を確保したんですよ。
緊急な制度とは、大胆にこの位の事を行わなければ目立たないし、思い切った方策をとらなければいけません。

賃貸物件の経営者である大家さんも、傍観をやめて、即動かないと・・・
じゃ、 たとえば？
まずは、賃貸条件の家賃、礼金、敷金、広告費をもう一度見直しをしてみます。家賃は思い切って大胆に下げる。初期費用の礼金も敷金もゼロ！不動産会社に払う広告費も地域にはないレベルに引き上げる・・・等など。まだまだやれることは沢山あるはずです。

それだけやってももしダメなら・・・
今度は、アパートをペット可物件にしてしまう。お年寄りの入居者を受け入れる。それだけでは済まず、外国人だって入居可にしてしまう。
とにかく入居条件を緩和してしまうのです。しかし、誰でも入居させればいいという意味ではありません、あしからず。

最悪なら、こういった手もあるはず。気乗りしないこともあると思いますが、空室よりはマシです。
世の中には、確実にニーズがあるのに、躊躇してしまっていたことって多いですよね。
もう一度思い出してやってみるのです。
空室を持った大家さんにとっては、入居者を選んでいるという時期ではないんです。非常時ですからね。
 「非常時の空室対策」は全てのハードルを下げることにつきます。
だから・・・減額分の家賃だけは失いますが、他に失うものは何もありませんから・・・
つまり、「空室よりはマシ」ちゅーことです。

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２１日の日曜日、大雨が降る中「船橋市長選挙」の投票に行って来ました。
戦前から、現職の藤代さんが苦戦している・・・と話を聞いていましたが
その夜の開票速報で･･･

新人の無名の女性候補、野屋敷さんとは、たったの約４６００票差でした。
前千葉県知事堂本暁子氏を口説き落として知事選に擁立し、全国的な無党派ブームの先駆けとした市民団体の代表で、前日には河村たかし・名古屋市長、渡辺喜美、江田憲司両衆院議員も応援に駆け付けてたのですね。

まずは、大善戦と言えるでしょう。
かつ、国民運動体の実力をはかる上でも大変参考になった選挙戦だと思います。

藤代さんは、１２年前大橋市長を破った時、多選の弊害をあげ、自らの任期を「３期１２年」と公約。それを公約違反と批判し、任期ごとに受け取る退職金約２９００万円や公用車廃止を訴えた各候補。
現職の４選となりましたが、まぁ住み良い街「船橋」にして貰いたいものです。

しかし、日本一高い船橋市職員の給与見直しは・・・・必要なんじゃね。

次は衆院選か？


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賃貸経営において、考えたくない「賃貸入居者の死」。
でも、日本における高齢化の比率は増加の一途を辿り、１０人に１人は、７5歳以上の「後期高齢者」です。
私共は、それほど賃貸管理の件数は多くはないのですが、最近入居者の死の案件に遭遇しました。
その方は、残念なことに将来ある若い入居者だったのですが、今後、アパート内の高齢者の自然死や孤独死は、大きなリスクになる可能性があります。

また、巷のニュースではアパートでの自殺や他殺など痛ましい事件を目にすることも少なくありません。
そうですね、入居者の死はアパートやマンションの大家さんにとっては、いつ起きてもおかしくない事なのです。

すると賃貸経営をしていく上でどのようなデメリットがあるでしょう。
そして、もし入居者の死に直面した時、どう対処しますか？その準備はできているでしょうか。

しかし、まず日常的に大家さんが店子さんの死に遭遇することはほとんどありません。しかし、「死」というのは突然やってくるものなので、その対処法はいつも頭の中に入れておかなくてはなりません。
それでは、どんな対処方法があるのかを説明します。

１．対処方法
先出の自然死や孤独死の場合、家族に看取られて死んだ場合や、部屋でなくなったあとにすぐ発見した場合などは、次の入居者募集の際に告知をする必要がありません。
しかし、死後数日経過し、遺体の腐乱が始まってしまったような場合にはそう言う訳にはいかず、「変死」となってしまいます。変死には、自殺や他殺も含まれます。
まず、どこよりも先に警察に連絡をします。そして警察による実況検分により、事件性がない事が確認されたあと第3者の入室が可能になります。警察による許可がおりれば、家族や連帯保証人、葬儀社などに連絡をし、遺体を搬出します。その後は、専門の清掃業者にお願いをし、消毒清掃を行い、原状回復をします。
これ、大家さん１人じゃできないですもんね。

２．その後の入居者募集
自然死の場合、新たな入居希望者に告知の必要はないと先ほど書きました。
しかし、「変死」の場合はそう言う訳にはいきません。
重要事項説明にて嫌悪事項として「瑕疵あり」と記載しなければなりません。
もし、すっとぼけて告知せずに入居後にトラブルになった場合には、何らかの損害賠償を支払わなければならない事態になると思います。

３．告知期間
これも見解が様々なのですが、裁判によっては、１０年の事故死は告知義務があるとする場合や、６年で構わないとする判例もあります。
しかし、賃貸募集の場合、３年程で賃貸が可能になったような例もあり、見解が一致しません。「ひとり入居者が入った時点で次は告知せず」なんて事例もあります。
２ちゃんねるなどで『幽霊マンション』で盛り上がっているような人達もいますので、そう言う人達向けに募集をしてみるのも一手です。

４．損害賠償は
『幽霊マンション』にお住まいになる方が見つからない場合、変死の部屋はある程度長い期間空室になることが多いです。
そうすると、ある意味大家さんも被害者ですね。
その損害については、自殺した入居者の連帯保証人に損害賠償を求めることができます。
多くがその家族の場合が多いので、少々辛いことですが交渉は必要でしょう。

どうでしたか？
普段の生活で他人の死というのは、あまり深く考えたことが無くても、自分の所有する賃貸物件には何人も何十人も、もしかしたら何百人もの入居者がいます。
大家さんにとって、入居者の死は考えたくはありませんが、可能性が多くつきまといます。
起きてしまった時の対処方法を知るのと知らないのとでは、その後の賃貸経営に大きく影響を及ぼしますので、
今回の知識は、今の内に頭の中の隅でもしまっておいて下さいね。

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先日、朝のワイドショーで「アーバンエステート」の問題を放映していました。
あれだけの顧客に値引きやサービスをエサに早期入金を迫るんですね。
この会社の売りは「四寸五分のヒノキ柱」、６０年保証（JIO）、それでいて２４万８千円という坪単価。
やはり、この低価格・・・無理だったのでしょうか。
社内にはお飾りのなにもわからない社長、そして営業部が実権を持ち、会長が実質のワンマンオーナー。

６月１７日の日経を読んでいたら、こんな記事がありました。


こういったトラブルの増加により、ガイドラインを作るんですって。
でも、手付け時に総額の７割とかを払ってしまう消費者も消費者です。
アーバンのワイドショーでは、保証機関の契約もしていたのだそうですが、そんな保証会社も機能していなかったようで・・・

今後益々こういった注文建築のハウスメーカーの倒産は増えていくことでしょう。
すると、「虎の子の前払い金戻らず・・・」と言ったトラブルも増え続けていくのでしょう。

ともかく現場も外構がやっていなかったり、ポストがついていなかったりと、ひどかったらしいです。

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２６日の日本経済新聞より・・・
「政府は中古住宅の売買を活発にするため、来年度にも新しい保険制度をつくる検討に入った。保険に加入すると、買ってから5年以内に雨漏りなどの欠陥がみつかれば、かかった補修費用を最高1000万円まで支払う。保険を普及させ、中古住宅の品質への不安を和らげる。良質な中古住宅の流通を促して住宅購入で新築以外の選択肢を広げ、住環境の改善につなげる。
耐震偽装事件を受け、政府は10月から新築住宅の売主に保険加入（供託でも可）を義務付ける。新保険は加入が任意な点は異なるが、その中古住宅版といえる。」

出ましたね。
これは、中古住宅の流通に携わる者としては、待ちに待った制度です。

今迄も、中古住宅転売業者は独自のシステムを作り、住宅の瑕疵が見つかった場合などに保証をしていました。そしてそれが『売り』ともなっていました。
私共も、加盟するＥＲＡ本部にお願いをし続け、「既存住宅検査保証制度」なる制度を作ってもらいました。
これは、我々宅建業者が売主となった場合、２年間の瑕疵担保責任を負いますが、その危険を売主・買主ともに補うための頼もしい制度です。
マンションであれば、外部開口部廻りからの漏水や専有部内の給排水管からの漏水など基本的性能が損なわれた場合に性能回復工事と第三者への損害賠償費用を３年間保証するものです。
それに加えて、リフォーム施工部位の「瑕疵」も５年間保証するコースもあります。

そして今回の新しい保険制度では、不動産会社が保険に加入すると、住宅の引渡から５年以内に雨漏りや床の傾きなどが見つかれば、買い主が売り主に補修工事を要求できます。
売主はかかった補修費の８割、上限１千万まで保険金を受け取れます。仮にこの売主が倒産してしまった場合でも、買主は保険金を直接請求することができます。
ただ保険料は、検査料を含めて１０万−１５万になると見られています。保険料としては決して安くないですが、安心を買うと思えば格安です。

これからの中古不動産は、『保険加入付き』や『住宅保証制度付き』がお勧めですね。
来年度には保険販売が始まる見通しです。

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(株)NTTデータが運営する不動産情報ポータルサイト「HOME4U(ホームフォーユー)」は、賃貸管理会社を検討する際の「賃貸オーナーの動向調査」を実施した結果を発表しました。

　

1. 賃貸オーナーの7割が賃貸管理会社の検討経験あり
   　所有の賃貸用物件について、賃貸管理会社に委託するかどうか検討したオーナーは、73.5%でした。また全体で、複数の管理会社について検討したオーナーは25.1%、1社について検討したオーナーは38.4%でした。この結果により、オーナーの多くは、不動産管理会社が本当に自分の求める条件に合致しているかを見極め、管理業務を委託しているという様子が窺えます。また、検討する社数については、日常生活の中でいろいろなものを比べてよりよいものを選択するというシーンが増えてきたためか、複数社について検討をするというオーナーが増えてきたのではないかと考えられます。
2. 賃貸オーナーの約3割が不動産管理会社を知るきっかけは「インターネット」と回答
   　不動産管理会社を知るきっかけとして一番多いのは「家族や親族・知人からの紹介」 (45.7%) ですが、次いで多かったのは「インターネットのwebサイトやメールマガジンなどの電子メール」 (24.9%) という回答でした。この結果により、賃貸管理業界では、まだまだ「人を介しての情報」が企業選定の入口になっている現状は否めないものの、オーナーの情報収集の手段としてインターネットが認識されていると推測されます。また、「家族や親族・知人からの紹介」、「インターネットのwebサイトやメールマガジンなどの電子メール」に次いで多かった回答は、「近所にあったため」 (24.4%) 、「TV・CM」 (10.7%) 、「DM・ちらし」 (9.1%) 、「雑誌」 (7.6%) という結果になりました。このことからも、人づてやTVCMなどの身の回りにある情報だけではなく、企業のwebページやメールマガジンなどのインターネットから発信される情報にも敏感に反応する賃貸オーナーが増えてきていると考えられます。
3. 不動産管理会社の検討に必要なのは、管理委託のメリット・デメリットや各社の情報詳細など
   　不動産管理会社の検討を行ったものの、実際に管理委託を行わなかった賃貸オーナーに、どんな情報が得られれば管理業務を委託していたかを聞いたところ、管理委託料などの料金体系の紹介 (58.9%) 、不動産会社に委託するメリット・デメリット (56.0%) 、不動産会社のサービス紹介 (44.7%) などが上位を占めました。従って、オーナーは不動産管理会社の具体的なサービスなどについて、より多くの情報を欲している傾向があると言えます。そのため、管理業務を委託するメリットや不動産管理会社に関する情報が容易に得られれば、管理業務を委託するオーナーが増えると推測できるでしょう。
4. 賃貸オーナーの約半数が、不動産管理会社を検討する際にインターネットを利用
   　比較的年齢層が高いといわれるオーナーのうち48.2%が、不動産管理会社を検討する際にインターネットを利用しているという結果がでました。インターネットを利用する頻度としては、「週に1,2回程度」 (12.7%) 、「週に3,4回程度」 (12.7%) という回答が多く、オーナーたちが不動産管理会社を検討する際に、程度の差はあるにせよ、インターネットからも情報を収集していたことが窺えます。この結果により、オーナーたちは情報が来るのを待っているばかりではなく、自分から知りたい情報をインターネットを通じて得ようとしているのではないかと推測されます。

これだけ空室率が高いと、オーナーもシビアにならざるを得ませんね。
我々不動産業者も、オーナーからお預かりしている大事な資産である物件を、自分のもののように大事に扱い、オーナーや入居者が「こんなサービスあったらいいなぁ」といった斬新なアイディアとサービスを提供していかなければいけませんね。

実は、新築物件に人気が集まるのは昔も今も同じなのですが、市場で新築に話題が集まる一方、古物物件も結構検討しています。市場ではともすれば築後５年も立てば古物扱いされるのですが、通常建てて10年くらいはまだまだ新築の香りがするものです。しかし賃貸住宅の場合は入居者の入退去が相次いで、賃貸が故に扱いも多少荒くなりがちでその分傷みも早く老朽化してしまいます。
一般的に賃貸での古物とは築年後20から30年のものを指し、中には4,50年のものもあり、入居者はそこで十分な暮らしをしています。
賃貸住宅は建物の築年数だけでは単純に評価できず、立地や補修・修理の具合いで受けるイメージが全然違ってきます。たとえば少々古くても清掃が行き届いて、玄関辺りに樹木が植わっていて木漏れ日が青々とした葉から落ちていたりすると、好印象が受けられるものです。

それとは逆に、人をはねつけるような荒れた住居をたまに見かけます。

どこが、というのではなく、全体から受けるイメージとして…。空室があって入居者を募集しているのですから、修理や清掃をもう少しきっちりやれば、と思ったりします。

　　

これからの賃貸経営、家賃を得て住居を貸すと同時に住環境を提供する商売であるという強い認識を持つことが求められます。敷地内のゴミの清掃や片付けのほかに潤いを持たせる住環境づくりが、プラス要因として重要になっています。

住居も古くなればなるほど価値が出て、愛着が増す賃貸住宅にすれば、自ずと入居率も上がってくるのではないでしょうか。

これからの日本の住まいの市場は、新築崇拝から中古の流通が圧倒的に増えていくはずです。
賃貸住宅も、暖かみがありしっかり個性が出ているアパマンはきっと空室知らずになるのだと思っています。
オーナーからすると、他人を住まわせる箱。しかし入居者からすると魂を入れておく部屋なのです。
たかが賃貸、されど賃貸です。物件と入居者を愛してあげましょう。
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以下、NIKKEI NETからの転載。

千葉県の森田健作知事は22日、金子一義国土交通相を訪ね、東京湾アクアラインの普通車通行料を800円に引き下げる社会実験を8月に始めると明らかにした。期間は2011年3月末まで。金子国交相は「首都圏の物流体系を変える取り組みになる」と評価、国も財源面などで協力する考えを示した。
　値下げは自動料金収受システム（ＥＴＣ）を搭載した全車種を対象に、毎日行う。普通車以外の通行料は、軽自動車が640円、中型車が960円、大型車が1320円、特大車が2200円。いずれも現行のＥＴＣ搭載車の平日昼間料金より6割安くなる。
ここまで・・・


いよいよ、アクアラインが８００円になります。
千葉県の経済効果は、４００億円、間接的には数千億円とも言われています。
今迄の土日祝日限定のＥＴＣ割引でも交通量が増えある程度の効果が出ていました。平日も割引になれば物流のデリバリーも恩恵を受けるのではありませんか？
更に、敢行の分野、旅館・ホテルなどの宿泊施設なども潤って来ることが期待できます。

以前、地価下落率ナンバー１の汚名をきせられた木更津キャッツアイで一世を風靡した「木更津市」の巻き返しはあるのでしょうか。
我々不動産業界にも影響がありそうですね。

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不動産を住宅ローンで購入すると、その借入金の支払いが何らかの事情で困難になった場合には、債権者（金融機関などの抵当権者）はその担保不動産を差押え、不動産競売の申立てをします。
任意売却とは、債務者（不動産ローンの融資を受けている人）と各金融機関（債権者・抵当権者）との合意のもと、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。
つまり、競売で処理されるのを、債権者にお願いして一般の販売をさせてもらう事です。

債権者側のメリットは、競売で回収するお金よりも、ちょっとだけ多く回収出来るという事が上げられます。　また場合によっては任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応して貰える事が上げられます。　
その他にも、話し合いにより、引越し費用等を手当てしてもらえることもあります。

一時期、入札件数も減っていた競売入札市況はここ最近、一転して新たな不動産業者や個人の参入で、以前の活気を再び取り戻しつつあります。
私共も今年になって幾度となく検討した物件があったのですが、ことごとく他者（ここでは法人も個人も含む）に高値で落札されています。

今後の見通しとして、この経済状況のなか、競売物件自体の件数が増えることは間違いありません。以前の競売バブルのときは、どのような物件であっても、札が入っていました。

しかし、競売市場が昨年までと違うのは、競売物件のなかでも、よい物件には札が集まり、悪い物件には札が入らない、二極化されてきたということです。

そこで注目されるのが「任意売却」です。
今迄の任意売却は、不動産を任意に売却することで一番担保権者はある程度資金を回収できるのですが、二番手以下の後順位の担保権者は、そのままではまったく回収の見込みがつきません。

したがって担保権抹消の同意を得るために、いわゆる「判子代」を支払い、抹消してもらうのですが、担保権者のなかには、先順位の担保権者以上の判子代を支払わなければ、抹消に応じないところもあり、それが任意売却を行う上でのネックになっていました。

それが、今「不動産任意売却促進法案」として国会において議員立法によって、提出される予定の法案があります。
要するに、「不動産所有者と第一順位の担保権者の合意があれば、後順位の担保権者の同意が得られなくても、不動産競売にかけられることなく、担保権を消滅させることができる仕組み」で、これをを作ることで、任意売却を促進させようといった主旨の内容です。

今後は、手続きに時間のかかる競売より、任意売却によって時間の短縮と資金回収の金額増や円滑化を目指す方向となっていくんでしょう。

複数の担保権者がいる不動産を任意売却する際には、担保権抹消について、すべての担保権者の同意が必要となるので業務の煩雑さとスピードも求められますが、不動産を売却することで不動産処分の流動化を迅速にするといった意味合いのほかに、こういった後順位の抵抗により、任意売却を断念し、競売手続きに移行せざるを得ない案件を救っていくということも含んでいるんだろうと思います。

我々不動産の実務家としては、それでなくても競売の処理のスピードが非常に早くなってきているなか、どれだけ迅速に業務をこなしていけるかが鍵になってくるのだと思います。
この法案で任意売却の案件増えるかな？競売とは違った人脈が必要ですね。

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昨日は、東京ディズニーランドがある舞浜駅のひとつ手前「新浦安」まで仲良くさせていただいている同業者の事務所にお邪魔させていただきました。

浦安はあの狭いエリアに大手をはじめ、多くの不動産業者がひしめき合っています。

そこで教えていただいた単語が「マリナーゼ」
ご存じですか？この言葉。
新浦安に住む若い奥さん方は「マリナーゼ」と呼ばれているんだそうです。
「大きなサンバイザー」がファッション・・・海辺の強い風で日傘がさせないのがその理由とか。

また、新浦安には３つの素敵があるんだそうです。

人気の根源は都心１５Km１０数分の好立地。さらに、３つ。   　
　  
（１）  素敵な街並み
  リゾート感覚あふれるシンボルロードの街並み
（２）  素敵な価格
  売り出し不動産の価格は葛西地区の２／３のお買い得。
（３）  素敵な環境
 パソコンや図書室が充実した新しい考えの学校が次々につくられている。子育てには安心な環境。
これはディズニーランドの税収７０億円をもつ裕福な財政のおかげなのでしょうか。小学校は将来老人ホームに転用することを考えた設計で、老後も安心です。


ＴＤＬの年間パスポートを持った方が、新浦安に住まいを求めて地方から転居される方も随分と多いのだそうです。
若年富裕層がすごく多いんですね。
こういったお客さんの対応は、営業サイドも色々大変そうでした。色々と・・・

同じ千葉県でも、不動産価格の下落がほとんど見られないし、その上物件は抱えられて事実上の物件の流通が少ないし、売りの受託を取らないと紹介できる物件が少ないのだそうで・・・
船橋周辺とは、様子が少々違います。

良い刺激になりました。

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アルフォートは明日から６日の水曜日までＧＷ休暇を頂きます。
本日は、賃貸の申込などもあり案内も重なりましたが、今年は特にＧＷ中は車が大変に混んでいます。
内見は、賃貸で半日がかり、売買では一日がかりです（笑）
行楽地などに遊びに向かわれる方はまだ良いのでしょうが、不動産の物件探しは賃貸・売買問わず、見学はＧＷをお避け下さい。
何件も見て回るのにいらいらしてしまいますから･･･

そんな関係で、今年は連休中は道路事情で仕事にならないため、３連休を頂きます。
ご迷惑をおかけ致しますが、宜しくお願い致します。
尚、連休中のお問い合せのお返事もできるだけ営業スタッフが携帯から返信を致しますが、基本的には７日（木）以降となりますことをご了承下さいませ。

私ら家族は、急にマリーンズファンになった（笑）末娘を連れて、明日、マリーンスタジアム野球観戦です。ロッテ対日ハム戦！

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